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作者：余飞
01
半折抛售东莞，6折抛售惠州
去年做空东莞，今年又做空惠州，家族正在撤离内地。
去年7月份，李家庄以半价抛售位于东莞的“海逸豪庭”。该项目此前销售均价约2.3万元-2.4万元/平方米，高点时期的3万+，打折过后的销售价格降到了1.4万元，较之前的均价降了1万元，较高点时期，降价了超50%。
近日，则以6折价格抛售位于惠州的 泷珀花园。
据财联社披露：
按泷珀花园销售人员介绍的信息，以51平方米这一户型为例，相较于之前1.17万元/平方米的价格，当前7800元/平方米的售价，相当于打了66折。
不仅是普通商品房源，该楼盘叠墅房源的价格，也进行了下调。
销售人员告诉记者，目前叠墅销售单价在1.2万元-1.3万元/平方米左右。而据房天下数据，惠州泷珀花园2022年7月普通商品房对外销售均价约1.27万元/平方米，叠墅均价约1.64万元/平方米。以此计，与之前价格相比，该项目叠墅房源的折扣幅度也不小。
除了低价抛售东莞、惠州的项目外，今年5月份， 长实还将位于北京朝阳区东四环的“御翠园”项目推售新一批房源，该项目高层项目均价降至7万元/平方米，总价最低980万元起，较去年开盘价格下降近百万。
李嘉诚家族是出于怎样的考虑？
02
为何抛售
首先，这几个项目，即便降价卖，他也是赚得盆满钵满。
比如去年半价抛售的东莞海逸豪庭，地块是1999年拿的，囤地二十多年，早就翻了N倍。
比如北京的御翠园，地块于2001年以楼面价1750元/平方米购入，开发周期长达23年。
惠州泷泊花园，同样也是1999年拿的地。
囤地，是李嘉诚在内地的一贯打法。低价买地，拖长开发周期，等待地价上涨，然后卖出套现。
早在2014年，央视就曝光了李嘉诚在内地的一系列囤地行为。
按照内地的规定，开发商拿地未动工开发满一年的，按照土地出让或者划拨价款的20%征缴土地闲置费。未动工开发满两年的，无偿收回国有建设用地使用权。
但李嘉诚钻空子，每次拿地只开发一点点，拖长开发周期，如此便可以避免土地被收回的局面。
利用这种打法，李嘉诚在内地赚得盆满钵满。
2004年李嘉诚以1.2万元/平米拿下上海世纪汇广场，2016年作价200亿元卖给了人寿保险，获利124亿港元。
2001年李嘉诚以7亿元拿下北京逸翠园二期项目，2019年作价90亿元卖出。
2004年李嘉诚以1030元/平方米楼面价、总价21.35亿元拿下成都南城都汇项目，2023年以78.47亿元卖出，获得收益38.11亿元，
2011年李嘉诚以19亿元获得大连西港区黑嘴子码头商住地块，2019年以40亿元卖给了融创中国。
所以，即便他现在疯狂降价甩卖，也是一点不亏。
除了这个逻辑外，李家人抛售内地资产的另一个逻辑很显然：看跌。
尽管老李的行为，让人反感。但：
第一，这纯属商业行为，无可厚非。
第二，其精准的踩点，不得不让人佩服其作为老油条的毒辣眼光。
早在2019年年初，李嘉诚 就公开表达过自己的观点，“2019年经济形势非常复杂，许多国家GDP增长放缓，对全球经济前景要保持警惕，今年千万别炒房。”
同一年，大佬王健林更是发表过更决绝的目标：告别房地产，一平方米开发也不能有。
王健林有两个理由，一是房地产是强周期性行业，好几年差几年，在周期变化中很多企业死掉。
二是房子不是快消品，房地产的现金流不长远。一些企业在房地产行业活上几十年、上百年是可能的，但是市场销量萎缩后，行业里的企业数就会大幅减少。
2019年，美团王兴表示：2019年是最近10年最差的一年，也是未来10年最好的一年。
2022年8月，华为掌舵人任正非发表了一份内部讲话《整个公司的经营方针要从追求规模转向追求利润和现金流》，提出：
全球经济将面临着衰退、消费能力下降的情况，华为应改变思路和经营方针，从追求规模转向追求利润和现金流，保证渡过未来三年的危机。“把活下来作为最主要纲领，边缘业务全线收缩和关闭，把寒气传递给每个人……我们要看到公司面临的困难以及未来的困难，未来十年应该是一个非常痛苦的历史时期，全球经济会持续衰退。那么消费能力会有很大幅度下降，对我们产生不仅是供应的压力，而且还有市场的压力。
大佬们站得高看得远，该死，居然看得这么准。但这些如同暮鼓晨钟的话语，在当时又能够惊醒多少山河名利客？
叫醒了的，都见好就收，卖在了高点。而怎么都叫不醒的装睡人，则让自己当年凭运气赚到的钱这几年凭借实力吐了出来。
03
临深现状
那么，东莞、惠州现状如何？
东莞：
这两个城市，在上一轮牛市周期中，都被投资客疯狂爆炒过，尤其是东莞，除了林深之外，叠加其强悍的工业、经济、产业、人口实力，和无与伦比的区位优势（全国唯一一个夹在两个一线之间的城市）。
高点时期，东莞主城街道的东城、南城的项目，动辄4万/平米，靠近深圳和珠江的长安镇，4万+的楼盘也遍地都是。4万均价并不是东莞房价的天花板，东莞房价的天花板在坐拥华为的松山湖，松山湖的价格一度冲破了7万元。
吹起来的泡沫，跟随宏观大势，在2022年开始消融。
如今的东莞，均价已经跌破1.5万元。
制图：城市财经；数据：东莞市住建局
松山湖高新区相较于高点跌了四分之一，虎门、长安跌超三分之一。
4万以上的片区，没有。3万以上仅剩下松山湖高新区。2万以上仅剩下南城。其余均在两万以下。
从跌幅角度来看，厚街镇跌幅第一，高达56%。莞城街道跌幅也超50%，万江街道、南城街道、高埗镇、黄江镇、石碣镇、石龙镇、黄江镇、道滘镇、塘厦镇跌幅均超40%。
跌幅超30%的镇街数量22个。
惠州：
根据澎湃 新闻、房天下等权威媒体分析，惠州房价在2016年至2018年达到阶段性高点，核心驱动力是深圳外溢需求与粤港澳大湾区概念炒作。
2015年后，深圳房价快速上涨，大量投资者及刚需客涌入惠州大亚湾、惠阳等临深板块，推动成交量和价格爆发式增长。
2016年惠州楼市呈现 “量价齐升” 态势：全市新房成交均价突破万元大关，部分临深区域涨幅超50%。
2016年惠州首次出现单盘销售额超百亿的项目（如星河丹堤等），同时 “2 字头” 房价在大亚湾、惠阳等区域成为常态。
中指研究院数据显示，2017年惠州五大热门区县（惠城、惠阳、大亚湾等）成交均价普遍破万，其中惠阳、大亚湾领跑，均价达12000元/㎡以上。
相比2015年前的5000–6000元/㎡均价，2016–2018年惠州房价整体涨幅约50%–100%，成交量也位居全国三四线城市前列。
再看来自官方的数据，惠州市统计局披露：
惠州市的商品房销量见顶于2020年，当年卖出了1838.14万平方米商品房，之后一路下滑，去年仅销售885.04万平方米，相较于高点下跌了52%、
商品房销售额同样见顶于2020年，当年的商品房销售额高达2126.68亿元，去年跌至772.71亿元，较高点下跌了63.7%。
以这两个数据计算的均价来看，2010年惠州全市均价4960元/平方米，2016年开始快速上涨，当年逼近8000元，2020年冲破万元，2021年逼近1.2万元，之后开始下跌。
去年惠州全市均价跌至8731元/平方米，较高点下跌了26.8%。
制图：城市财经；数据：惠州市统计局
这个跌势，仍未止住。
克而瑞深圳区域披露：
2025年6月份，惠州 网签均价 约8094元/㎡，环比下降5.8％，同比持续下降33.4％，跌至近9年来历史最低位。
分区域来看，惠州主城区惠城区均价跌破万元，爆炒过的大亚湾均价跌至8269元。
东莞、惠州的房价波动给我们的启示是：
远离纯投资属性的概念片区，远离泡沫，或许是穿越周期的唯一路径。
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